Avant toute cession d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou d’un bail commercial, il convient de vérifier si le bien se situe dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Si c’est le cas, la commune, ou l’organisme auquel elle a délégué cette compétence, dispose d’un droit de préemption qui lui permet de se substituer à l’acquéreur pressenti. Ce dispositif, régi par l’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme, a connu plusieurs évolutions récentes qu’il est utile de connaître avant d’engager une transaction.
Le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité
Le conseil municipal peut délimiter, par délibération motivée, un périmètre à l’intérieur duquel les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux ou de baux commerciaux sont soumises à déclaration préalable. L’objectif affiché par le législateur est de préserver la diversité commerciale de proximité, en donnant à la commune les moyens d’intervenir lorsqu’un local commercial risque de changer de destination ou de disparaître.
Ce dispositif s’applique également aux cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, conformément à l’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme.
Les biens concernés et la déclaration préalable
Sont concernés les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux situés dans le périmètre, ainsi que les terrains répondant au critère de surface mentionné ci-dessus. Toute cession de l’un de ces biens doit faire l’objet d’une déclaration préalable auprès du maire de la commune, dont le contenu est précisément fixé par les textes : elle indique le prix et les conditions de la cession envisagée, ou, en cas d’adjudication, la date de celle-ci.
Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration pour se prononcer. Passé ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption, et la cession peut alors se réaliser librement aux conditions déclarées.
Les modalités d’exercice de ce droit renvoient par ailleurs, pour certains aspects de procédure, aux articles L. 213-4 à L. 213-7 du même code, qui organisent notamment la fixation du prix en cas de désaccord entre le vendeur et le titulaire du droit de préemption.
La délégation du droit de préemption, une évolution de 2022
Depuis la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (loi dite « 3DS »), l’article L. 214-1-1 du Code de l’urbanisme permet à la commune de déléguer l’exercice de son droit de préemption à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont elle est membre. Ce dernier peut lui-même, sous certaines conditions, subdéléguer cette compétence à un établissement public, une société d’économie mixte, un concessionnaire d’aménagement ou le titulaire d’un contrat de revitalisation commerciale.
En pratique, cela signifie qu’un cédant ne peut plus se limiter à interroger uniquement la mairie : il doit également vérifier si la commune a délégué sa compétence de préemption à son intercommunalité ou à un autre organisme, ce qui déplace l’interlocuteur à consulter avant la cession.
L’extension du dispositif aux grandes opérations d’urbanisme
Autre nouveauté, issue de la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte : l’article L. 214-2-1 du Code de l’urbanisme crée un mécanisme de préemption spécifique au sein d’une grande opération d’urbanisme couvrant une zone d’activité économique. Dans ce cadre particulier, le seuil de surface de vente des terrains concernés est porté de 300 à 1 000 mètres carrés dans le régime général, à une fourchette de 1 000 à 4 000 mètres carrés, et le délai de rétrocession est étendu à six ans, porté à sept ans en cas de mise en location-gérance du fonds.
Ce mécanisme vise avant tout les zones d’activité économique et concerne donc plus directement les commerces et locaux d’activité que les hôtels au sens strict. Il reste néanmoins utile de le connaître si votre établissement, ou un bien annexe qu’il exploite, se trouve dans le périmètre d’une opération de ce type.
La rétrocession par la commune
Lorsque la commune, ou son délégataire, exerce son droit de préemption, elle doit rétrocéder le bien préempté dans un délai de deux ans, porté à trois ans en cas de mise en location-gérance, conformément à l’article L. 214-2 du Code de l’urbanisme. Le rétrocessionnaire doit justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ou, pour une entreprise artisanale, au Registre national des entreprises, exigence en vigueur depuis le 1er janvier 2023 (article R. 214-12 du Code de l’urbanisme).
Avant toute rétrocession, le maire publie en mairie, pendant quinze jours, un avis comportant un appel à candidatures, la description du bien concerné et le prix proposé. Lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, la commune doit recueillir l’accord préalable du bailleur, qui peut s’y opposer devant le président du tribunal judiciaire selon une procédure accélérée au fond ; à défaut de contestation notifiée dans les deux mois, son accord est réputé acquis (article R. 214-13). Si la rétrocession n’intervient pas dans le délai légal, l’acquéreur initialement évincé par la préemption bénéficie d’un droit de priorité pour acquérir le bien (article R. 214-16).
En l’absence de déclaration préalable
Une cession réalisée dans le périmètre de sauvegarde sans que la déclaration préalable ait été effectuée expose les parties à un risque d’annulation de la vente à la demande de la commune. Le Code de l’urbanisme ne fixe pas de délai de prescription spécifique pour cette action : c’est donc, en l’état de la jurisprudence, le délai de droit commun de cinq ans applicable aux actions personnelles et mobilières, prévu par l’article 2224 du Code civil, qui a vocation à s’appliquer. C’est une raison supplémentaire de vérifier systématiquement, avant toute signature, si le fonds se situe dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
Notre recommandation
N’hésitez pas à demander en mairie, ou directement au cédant, si le bien est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, et, le cas échéant, si la commune a délégué l’exercice de son droit de préemption à son intercommunalité. Cette vérification conditionne le calendrier de la cession : tant que le délai de deux mois du titulaire du droit de préemption n’a pas couru ou n’a pas expiré, la vente ne peut pas être considérée comme définitivement acquise. Ce point fait partie des vérifications que nous effectuons systématiquement dans le cadre de nos missions de due diligence et de transaction hôtelière.
Sources : articles L. 214-1, L. 214-1-1, L. 214-2, L. 214-2-1, L. 214-3 et R. 214-1 à R. 214-19 du Code de l’urbanisme (Légifrance) ; loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (loi 3DS) ; loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte ; article 2224 du Code civil (Légifrance).
Adeline Desthuilliers pour Chasseur de Fonds
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