À l’expiration du terme d’un bail commercial, conclu pour une durée minimale de neuf ans en application de l’article L. 145-4 du Code de commerce, trois issues sont possibles : le bailleur notifie un congé, le locataire fait une demande de renouvellement, ou le bail se poursuit par tacite prolongation faute de démarche de l’une ou l’autre partie.
Le renouvellement
Droit de renouvellement
Le locataire doit faire sa demande de renouvellement auprès de son bailleur dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, ou à tout moment au cours d’une tacite prolongation, conformément à l’article L. 145-10 du Code de commerce. Cette demande doit respecter un formalisme strict : elle est notifiée par acte de commissaire de justice (la profession qui a repris, depuis la réforme de 2022, les missions autrefois exercées par les huissiers de justice) ou par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit également, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa de l’article L. 145-10 qui informe le bailleur des délais et des conséquences de son silence.
Le propriétaire doit répondre dans les trois mois de cette demande de renouvellement, par acte de commissaire de justice. Le défaut de réponse dans ce délai vaut acceptation du principe du renouvellement.
Le bailleur peut également refuser le renouvellement. L’acte notifiant ce refus doit, lui aussi à peine de nullité, préciser les motifs du refus et indiquer que le locataire souhaitant contester ce refus ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la notification.
Modification du loyer
Le bailleur peut accepter le renouvellement dans les mêmes conditions. Mais il peut également en profiter pour demander une modification du loyer, ou engager lui-même la procédure de renouvellement six mois avant la fin du bail en proposant un nouveau loyer.
Charge au locataire d’accepter le renouvellement et le nouveau loyer, soit en donnant son accord, soit en gardant le silence. S’il accepte le principe du renouvellement mais conteste le montant du loyer proposé, le désaccord devra être tranché selon la procédure applicable en cas de litige, décrite plus bas.
⚠️ NOUVEAU — La mensualisation du loyer (Loi 2026-403 du 26 mai 2026)
La loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique introduit une mesure d’ordre public qui change la donne pour la trésorerie des locataires : depuis le 28 mai 2026, le preneur d’un local à usage de commerce de détail, de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal peut exiger le paiement mensuel du loyer, sur simple demande et sans qu’un avenant au bail soit nécessaire.
Ce qu’il faut savoir :
- Le bailleur ne peut pas refuser, ni insérer de clause contraire dans le bail — toute clause d’ordre trimestriel devient automatiquement non écrite.
- S’applique immédiatement aux baux en cours, pas seulement aux nouveaux baux. La mensualisation prend effet à la première échéance contractuelle suivant la demande du preneur.
- Seule condition : le preneur doit être à jour de ses loyers et charges, les sommes dues ne devant pas avoir fait l’objet d’une contestation préalable.
- Exclusion : les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux industriels et les entrepôts sont hors du champ de cette mesure.
- Pour les hôtels : l’activité hôtelière relève des prestations de services commerciaux → le droit à la mensualisation s’applique a priori. Toutefois, il convient de vérifier la qualification du bail au cas par cas selon la destination contractuelle du local.
Exemple : un hôtelier qui réglait 9 000 € de loyer trimestriel peut désormais verser 3 000 € par mois. Sur la trésorerie d’un établissement soumis aux variations saisonnières, la différence est immédiate.
Référence : art. L. 145-32-1 du Code de commerce (nouveau), créé par l’art. 62 de la Loi 2026-403.
⚠️ NOUVEAU — Les clauses tunnel validées (Loi 2026-403)
La même loi met fin à un flou juridique qui durait depuis des années : les clauses tunnel — qui plafonnent la variation annuelle du loyer indexé sur l’ILC, à la hausse comme à la baisse — sont désormais expressément validées pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
Exemple : le loyer ne peut pas varier de plus de ±2,5 % par an, quel que soit le niveau de l’ILC. En 2022, lorsque l’ILC avait dépassé 5 % en variation annuelle, certains loyers ont grimpé à des niveaux difficiles à tenir pour les locataires. Une clause tunnel à ±2 % aurait lissé le choc.
Sécurise le bailleur (rendement prévisible) et le locataire (pas de pic en cas de hausse brutale de l’ILC). Particulièrement pertinent pour les baux hôteliers où la volatilité de l’ILC peut impacter fortement l’exploitation.
Référence : art. L. 145-38-1 du Code de commerce (nouveau), créé par l’art. 62 de la Loi 2026-403.
Tacite prolongation du bail
Lorsque le bail arrive à son terme au bout de neuf ans et qu’il n’a fait l’objet ni d’un congé, ni d’une demande de renouvellement dans les délais légaux, il est prolongé de manière tacite. Il ne s’agit pas d’un renouvellement : aucun nouveau contrat n’est conclu, et le bail se poursuit aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée.
Au cours de cette tacite prolongation, une demande de renouvellement peut être faite à tout moment par le locataire, en application de l’article L. 145-10 précité. Cette prolongation peut ainsi durer plusieurs années, y compris au-delà de douze ans.
Sur le droit au bail. Pendant la tacite prolongation, le locataire n’est plus regardé comme titulaire d’un droit au bail à proprement parler : le contrat devient résiliable à tout moment moyennant un congé de six mois, ce qui lui fait perdre la valeur patrimoniale attachée au droit au bail. La cession du fonds de commerce reste possible, mais la cession isolée du droit au bail, elle, devient plus fragile juridiquement dans cette configuration. C’est un point de vigilance essentiel avant toute cession.
Le déplafonnement après douze ans : ce qui a changé récemment
Le point le plus sensible financièrement concerne le loyer. L’article L. 145-34 du Code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer renouvelé, indexé sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Mais ce même article prévoit une exception importante : ce plafonnement cesse de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 (caractéristiques du local, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage), et l’augmentation qui en résulte n’est pas lissée dans le temps comme peut l’être un déplafonnement classique.
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167) est venu préciser un point technique mais lourd de conséquences : la date à prendre en compte pour calculer si les douze ans sont dépassés n’est pas celle de la demande de renouvellement formulée par le locataire, mais celle de la prise d’effet du nouveau bail, qui correspond, selon l’article L. 145-12 du Code de commerce, au premier jour du trimestre civil suivant cette demande. Dans l’affaire jugée, une demande de renouvellement déposée le 14 mai 2012 pour un bail conclu le 30 juin 2000 a ainsi été jugée insuffisante pour éviter le déplafonnement : le premier jour du trimestre civil suivant tombait le 1er juillet 2012, soit douze ans et un jour après la conclusion du bail. Un seul jour de retard a donc suffi à faire basculer le loyer renouvelé sur la valeur locative plutôt que sur le loyer plafonné .
En pratique, cela signifie qu’un locataire dont le bail est en tacite prolongation ne doit pas se contenter de déposer sa demande de renouvellement avant le douzième anniversaire du bail : il doit s’assurer que le premier jour du trimestre civil suivant cette demande intervient lui aussi avant cette échéance. Anticiper la demande d’un trimestre entier est donc une précaution utile.
⚠️ NOUVEAU — Garanties locatives : plafonnement et restitution (Loi 2026-403)
La loi 2026-403 introduit deux changements majeurs sur les garanties locatives, qui impactent directement la négociation du renouvellement et la valorisation des murs commerciaux.
Plafonnement à 3 mois
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, l’ensemble des sommes et garanties pouvant être exigées du preneur est plafonné à trois mois de loyer hors taxes, quelle qu’en soit la combinaison : dépôt de garantie, cautionnement, garantie autonome à première demande, caution bancaire. Le bailleur ne peut plus empiler les garanties.
Si le loyer est mensualisé, le plafond est réduit à un mois de loyer.
Les baux déjà en cours au 28 mai 2026 conservent leur dépôt actuel — le plafond ne s’active qu’au renouvellement ou à la conclusion d’un nouveau bail.
Restitution encadrée et transfert à l’acquéreur
· Délai maximal de 3 mois pour restituer le dépôt de garantie à compter de la remise des clés.
· Les autres garanties (caution bancaire, hypothèque) doivent être levées sous 6 mois.
· Les déductions restent permises mais doivent être justifiées avec pièces à l’appui.
· Transfert à l’acquéreur : pour les mutations intervenant à partir du 26 août 2026, l’obligation de restitution suit le bien — c’est le nouveau propriétaire qui en devient responsable.
⚠️ Alerte investisseur
un acquéreur de murs commerciaux loués doit intégrer ce passif dans la négociation du prix. À défaut, il risque de devoir rembourser plusieurs mois de loyer au départ du locataire en place, sans avoir jamais touché le dépôt d’origine.
Référence : art. L. 145-40 du Code de commerce (modifié), art. 62 de la Loi 2026-403.
⚠️ NOUVEAU — Droit de préférence du locataire clarifié (Loi 2026-403)
Le droit de préférence, introduit par la loi Pinel, donnait au locataire commercial une priorité pour racheter son local si le bailleur décidait de vendre. Mais le périmètre exact restait flou, notamment pour les bureaux et les entrepôts.
La loi 2026-403 clarifie le champ d’application :
· S’applique aux locaux destinés principalement à une activité de commerce de détail, de commerce de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, réserves et dépendances comprises.
· Exclusion expresse : les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts sont explicitement exclus.
Pour les hôtels : l’activité hôtelière relève des prestations de services commerciaux → le droit de préférence du locataire s’applique à la vente des murs d’un hôtel. Le bailleur qui souhaite vendre doit donc notifier le locataire en place, qui dispose d’un droit prioritaire d’achat aux conditions proposées.
Référence : art. L. 145-46-1 du Code de commerce (modifié), art. 62 de la Loi 2026-403.
⚠️ NOUVEAU — Clause résolutoire : un régime durci (Loi 2026-403)
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, le régime de la clause résolutoire pour non-paiement est modifié. Le locataire peut toujours demander des délais de paiement au juge, mais les conditions dans lesquelles le juge peut accorder ces délais sont durcies et encadrées par rapport au régime antérieur.
Cette évution traduit la volonté du législateur de rééquilibrer la relation bailleur-locataire : si la loi facilite la vie du preneur (mensualisation, plafonnement des garanties), elle resserre en parallèle les mécanismes qui permettaient de retarder la résiliation du bail en cas d’impayé.
Référence : art. L. 145-41 du Code de commerce (modifié), art. 62 de la Loi 2026-403.
Nos conseils
Si vous souhaitez céder votre fonds de commerce et que votre bail est en tacite prolongation, nous vous recommandons de négocier au préalable un renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau contrat, afin de sécuriser le droit au bail transmis à l’acquéreur.
Pour toutes les démarches liées au renouvellement, faites-vous assister par un avocat spécialiste du droit des baux commerciaux. Il existe des avocats spécialisés dans les baux hôteliers, qui relèvent de la catégorie des locaux monovalents et présentent des particularités propres en matière de valeur locative.
En cas de litige
En cas de désaccord sur le principe du renouvellement ou sur le montant du loyer, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux, prévue par les articles D. 145-12 à D. 145-19 du Code de commerce, qui existe dans chaque département et réunit bailleurs, locataires et personnalités qualifiées. À défaut de solution amiable, la contestation relative à la fixation du loyer révisé ou renouvelé relève du président du tribunal judiciaire, communément appelé juge des loyers commerciaux, conformément à l’article R. 145-23 du Code de commerce. Les autres litiges relatifs au bail commercial (droit au renouvellement, indemnité d’éviction) relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Ce point de compétence a changé de nom depuis la réforme de la carte judiciaire entrée en vigueur le 1er janvier 2020 : ce n’est plus le tribunal de grande instance (TGI), disparu à cette date, mais le tribunal judiciaire.
Le renouvellement et la tacite prolongation d’un bail commercial ont un impact direct sur la valeur du fonds de commerce et sur les conditions de sa cession. Nous accompagnons régulièrement ce type de vérification dans le cadre de nos missions de due diligence et de transaction hôtelière.
Sources : articles L. 145-4, L. 145-9, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-23 et D. 145-12 à D. 145-19 du Code de commerce (Légifrance) ; Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167 ; Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin ; Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin