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Renouvellement du bail commercial ou prolongation

A l’expiration du terme du bail commercial soit

  • Le bailleur notifie un congé.
  • Le locataire fait une demande de renouvellement.
  • Le bail se poursuit par tacite prolongation.

Le renouvellement

Droit de renouvellement

Le locataire doit faire sa demande de renouvellement auprès de son bailleur dans les six mois qui précèdent l’expiration. Cette demande de renouvellement doit respecter le formalisme prévu par le bail dans le cadre de l’envoi de la demande : acte d’huissier, lettre recommandée avec avis de réception et également dans sa formulation.

Le propriétaire doit répondre dans les trois mois de cette demande de renouvellement. Le  défaut de réponse vaut acceptation du renouvellement.

Le bailleur peut également refuser le renouvellement, charge au locataire de contester ou demander une indemnité d’éviction.

Modification du loyer

Le bailleur peut accepter le renouvellement dans les mêmes conditions. Mais il peut également en profiter pour demander une modification de loyer.

Le bailleur peut lui-même engager la procédure de renouvellement six mois avant la fin du bail, en proposant un nouveau loyer pour le renouvellement du bail.

Charge au locataire d’accepter le renouvellement, et le nouveau loyer soit en donnant son accord, soit en se taisant.

Si le locataire accepte le renouvellement et refuse le loyer, le désaccord devra être tranché.

 

Tacite prolongation du bail

Lorsque le bail arrive à son terme au bout de neuf ans (article L. 145-4 du Code de commerce) et qu’il n’a pas fait l’objet d’un congé ou d’une demande de renouvellement dans les délais légaux, il est prolongé.

Cette prolongation est faite de manière tacite poursuivant les effets du bail. Il ne s’agit pas d’un renouvellement. Aucun nouveau contrat n’est conclu.

Au cours de la tacite prolongation du bail, une demande de renouvellement peut être faite à tout moment par le locataire.

Cette prolongation peut ainsi durée, allant même jusqu’à dépasser une durée de douze ans. Il faut savoir que lorsque  le bail a été tacitement prolongé au-delà de douze années, le déplafonnement du loyer joue de plein droit. Ce déplafonnement peut avoir des conséquences financières importantes et négatives pour l’exploitant du fonds.

Dans le cadre de la tacite prolongation le locataire n’a plus de droit au bail. Il ne pourra donc pas céder le droit au bail s’il veut vendre son fonds de commerce.

Conseils

Si vous souhaitez céder votre fonds de commerce et que vous êtes en tacite prolongation nous vous recommandons de négocier préalablement  un renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau contrat.

Pour toutes les démarches liées au renouvellement  faîtes vous assister par un avocat spécialiste du droit au bail. Il existe des avocats spécialistes des baux hôteliers (locaux monovalent).

En cas de litige

En cas de litige sur le renouvellement ou sur le montant du loyer. Les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux. A défaut de solutions amiables, le TGI (Tribunal des Grande Instance) reste le seul juge des loyers.

 

A.D. pour Chasseur de Fonds

Pour tout spécialiste et renseignements complémentaires sur le sujet n’hésitez pas à nous contacter.

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