Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre les murs d’un hôtel qu’il donne à bail, il ne peut pas traiter librement avec l’acquéreur de son choix sans, au préalable, s’adresser à son locataire. Ce droit de préférence, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014 et codifié à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, oblige le bailleur à proposer la vente en priorité à l’exploitant en place avant de céder à un tiers. La réforme des baux commerciaux issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue préciser, pour la première fois depuis 2014, le périmètre exact des locaux concernés par ce droit — une clarification qui intéresse directement les propriétaires et exploitants d’hôtels.
Le principe : une priorité offerte au locataire
Le mécanisme reste celui posé par la loi Pinel. Dès lors que le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer son locataire avant toute négociation avec un tiers acquéreur. Cette information vaut offre de vente : le locataire dispose d’un droit de priorité pour acquérir les murs qu’il exploite, aux conditions que le bailleur envisage de proposer sur le marché.
Quels locaux sont concernés : la nouvelle définition applicable depuis le 26 mai 2026
Jusqu’à cette réforme, la loi ne définissait pas ce qu’il fallait entendre par « local à usage commercial ou artisanal », ce qui avait nourri un contentieux abondant sur le périmètre du dispositif, notamment pour les bureaux et les entrepôts. La loi de simplification de la vie économique comble ce vide en insérant directement dans l’article L. 145-46-1 une définition légale.
Le local à usage commercial s’entend désormais de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Une définition parallèle est posée pour le local à usage artisanal.
Pour l’exploitation hôtelière, cette clarification est une bonne nouvelle : l’activité d’un hôtel constitue par nature une prestation de service à caractère commercial, ce qui la place sans ambiguïté dans le champ de la nouvelle définition. Le droit de préemption du locataire continue donc de s’appliquer pleinement aux murs d’un hôtel, y compris lorsque l’établissement comprend des espaces annexes (réserves, locaux techniques) directement affectés à l’exploitation. Cette nouvelle définition ne s’applique qu’aux mutations intervenant après la promulgation de la loi, c’est-à-dire à compter du 26 mai 2026 : les ventes antérieures restent régies par l’ancienne rédaction, dépourvue de définition expresse.
L’information du locataire
L’information de la vente des murs doit se faire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Elle doit impérativement contenir le prix et les conditions de la vente envisagée, ainsi que la reproduction des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1, sous peine de nullité de la notification.
Les délais
Cette notification vaut offre de vente auprès du locataire, qui dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. En cas d’acceptation, il dispose ensuite de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Passé ces délais, l’acceptation de l’offre devient sans effet et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à un tiers.
L’obligation de réitérer l’offre
Si le propriétaire, au cours des négociations avec un tiers acquéreur, aboutit à des conditions ou un prix plus avantageux que ceux initialement notifiés, il doit réitérer la procédure auprès de son locataire selon les mêmes formes, à peine de nullité de la vente. Cette nouvelle offre reste valable un mois ; à défaut d’acceptation dans ce délai, elle devient caduque.
Les exceptions
Le droit de préemption ne s’applique pas dans plusieurs situations : la cession unique de plusieurs locaux au sein d’un même ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou encore la cession d’un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. Le texte exclut également les cas où s’applique un droit de préemption relevant du Code de l’urbanisme.
Ce droit de préférence s’applique depuis le 18 décembre 2014 à tous les baux commerciaux, qu’ils aient été conclus avant ou après cette date. Le mécanisme de notification, les délais, l’obligation de réitération et ces exceptions demeurent, pour l’essentiel, inchangés par la réforme de 2026 : seule la définition des locaux concernés a été précisée par le législateur.
Les autres évolutions du bail commercial issues de la loi de simplification
La loi du 26 mai 2026 ne touche pas uniquement au droit de préemption. Elle modifie plusieurs autres aspects du bail commercial, avec un intérêt direct pour un exploitant hôtelier en phase de cession ou de reprise.
Le paiement mensuel du loyer devient de droit à la demande du preneur, dès lors qu’il n’a pas d’arriérés contestés, alors qu’il dépendait auparavant de l’accord du bailleur ou des stipulations du bail. Le dépôt de garantie exigé du locataire est désormais plafonné au montant d’un trimestre de loyer, et sa restitution encadrée dans des délais précis ; en cas de vente des murs, l’obligation de restituer ce dépôt est transférée de plein droit au nouveau propriétaire. Le législateur autorise également, par dérogation au principe d’interdiction des clauses d’indexation asymétrique, la clause dite « tunnel », qui plafonne dans les mêmes proportions la hausse et la baisse annuelle de l’indice des loyers commerciaux pris en compte pour la révision du loyer. Enfin, le jeu de la clause résolutoire en cas d’impayés est resserré : l’octroi de délais de paiement ou la suspension de ses effets par le juge est désormais conditionné à la démonstration, par le locataire, de sa capacité à reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Ces évolutions s’appliquent selon des modalités d’entrée en vigueur propres à chaque mesure, échelonnées entre la date de promulgation de la loi et les trois mois suivants. Elles viennent compléter les règles du renouvellement et de la tacite prolongation du bail commercial, qui restent, elles, gouvernées par leur propre régime.
Notre recommandation
Portez une attention particulière à toute renégociation de prix ou de conditions de vente susceptible de déclencher l’obligation de réitérer l’offre, ainsi qu’au formalisme strict imposé par le texte : une notification incomplète ou une réitération omise expose la vente à la nullité. Ce point de vigilance vaut aussi bien pour le propriétaire des murs que pour l’exploitant en place, dont le fonds et le droit au bail peuvent être directement affectés par les conditions de la cession du bâti. Votre avocat ou votre notaire reste le meilleur interlocuteur pour sécuriser le formalisme de la notification ; pour évaluer l’impact de la cession sur la valeur du fonds ou pour objectiver un prix de vente contesté, une évaluation indépendante peut également s’avérer utile.