La valeur locative (cf. Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière) s’analyse comme la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location. Les usages professionnels, confirmés par la jurisprudence, admettent pour les hôtels un mode spécifique d’appréciation : la méthode hôtelière. Elle aboutit en pratique à fixer des loyers d’un montant généralement inférieur à ceux déterminés par simple comparaison au marché des locaux ordinaires.
1. Définition de la monovalence
Un hôtel est juridiquement qualifié de local monovalent. Conformément à l’article R.145-10 du Code de commerce, il s’agit de locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation, dont le changement nécessiterait des travaux considérables. À ce titre, l’article 23-8 du décret de 1953 prévoit que « le prix du bail peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité exercée ».
En conséquence, la fixation du loyer d’un hôtel s’effectue selon les usages spécifiques de la profession, et non par simple comparaison avec des locaux commerciaux classiques.
2. Le principe de la méthode hôtelière
La méthode hôtelière prend en compte un pourcentage du chiffre d’affaires théorique que l’hôtel est capable de réaliser compte tenu de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité, de la concurrence.
Cette appréciation théorique doit résulter de l’analyse sur plusieurs années, et prendre en compte les écarts liés aux évènements exceptionnels.
Cette méthode évolue, compte tenu des moyens de commercialisation. En effet, dans le jugement du TGI de Paris du 23 juin 2015 FOURDRAINE c/SARL SUITE HÔTEL RG n° 12/15303, le juge des loyers du TGI de Paris en 2015 se réfère aux prix praticables de sources statistiques et non aux prix affichés.
3. Méthodologie
3.1 Calcul de la recette annuelle théorique maximale
Pour le calcul de la valeur hôtelière, la première étape consiste à calculer la recette annuelle théorique maximale. Elle correspond aux prix praticables de sources statistiques (hors recettes annexes, et taxe de séjour), multipliée par le nombre de chambres, et nombre de jours d’ouverture. Exit la méthode des prix affichés.
Il est à noter que cette recette maximale ne reflète pas le chiffre d’affaires réel susceptible d’être réalisé par l’hôtel.
En effet, il convient d’appliquer à cette recette un pourcentage de taux d’occupation correspondant à la catégorie et à l’emplacement de l’hôtel.
3.2 Formule
Recette théorique HT = prix praticable HT x nombre de chambres x nombre de jours d’ouverture x taux d’occupation normé
3.3 Retraitements
Attention, ce chiffre d’affaires théorique ainsi calculé doit être retraité avec des corrections à la baisse (recours massif à des commissions, mauvais emplacement, charges exorbitantes…) et/ou à la hausse.
3.4 Le calcul de la valeur locative
Le calcul de la valeur locative brute va être déterminé en appliquant un pourcentage appelé taux d’effort sur la recette théorique préalablement calculée.
Ces pourcentages sont différents en fonction de la catégorie de l’hôtel (des variations de ces pourcentages peuvent être relevées en fonction des sources) :
À titre indicatif, les taux actuellement appliqués sont les suivants :
- Hôtels non classés / Préfecture : 21 à 25 % en situation secondaire.
- Hôtels 1 étoile : 18 à 21 % en situation standard.
- Hôtels 3 et 4 étoiles : 15 à 18 %.
- Hôtels 5 étoiles : 12 à 15 %.
3.5 Prise en compte des locaux annexes
Les loyers des locaux annexes, salles de séminaires, restauration, logement du directeur, spa… doivent faire l’objet d’un calcul distinct en fonction de leur nature.
- Restauration : fraction de la recette (5 à 8 %) ou loyer fixé par comparaison au m².
- Salle de séminaire : loyer fixé en fonction de la capacité ou en fonction du chiffre d’affaires généré.
- Logement de l’exploitant : loyer fixé par compensation en fonction de sa nécessité
La détermination de la valeur locative est un exercice qui demande une analyse pointue, et une bonne connaissance du métier. Elle doit être réalisée de manière professionnelle par un expert.
