De nombreux établissements de la restauration et de l’hôtellerie ferment chaque année faute de repreneur. Les zones rurales sont les plus touchées par cette désertification. En France, environ 5000 entreprises du secteur de l’hôtellerie seraient selon l’Umih actuellement à la recherche d’un repreneur. Avoir recourt à un viager professionnel pour céder son hôtel ou son restaurant est peut-être une alternative à la fermeture définitive.
Définition du viager
Le viager consiste à vendre un bien à une personne qui en échange verse une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Le viager est soumis à la réglementation des contrats aléatoires : articles 1968 à 1983 du Code Civil.
Deux types de viagers existent. Le viager libre c’est-à-dire que l’acheteur peut en profiter tout de suite. Et le viager occupé dans ce cas le vendeur (ou crédirentier) conserve la jouissance de son bien.
Dans le cas des viagers professionnels concernant la vente de fonds de commerce, le viager est généralement libre, car il permet la reprise et l’exploitation de l’établissement.
La fixation du montant du bouquet et de la rente est libre. Un bouquet, est une somme forfaitaire que le cédant reçoit le jour de la vente. Le versement d’un bouquet est facultatif. Il est d’usage que la rente soit calculée à l’aide des tables de mortalités sur la base de la valeur du bien sur le marché. Pour la détermination de cette rente il faut également tenir compte de l’éventuel versement d’un bouquet
Un moyen de favoriser la transmission
Le viager d’entreprise peut favoriser la transmission d’un commerce. Avec le vieillissement de l’âge des dirigeants et la difficulté que rencontrent les propriétaires pour trouver des acquéreurs ayant la possibilité financière d’acquérir leur bien, le viager peut-être une solution.
Un des obstacles à la transmission souvent rencontré est le prix demandé par le cédant. Une survalorisation du bien par méconnaissance du marché ou un trop grand attachement à son bien entrainent le plus souvent un échec de la transaction. Si le bien n’est pas au bon prix il est difficilement vendable.
Un autre obstacle, vient de la difficulté d’obtenir un financement pour l’acquéreur. En effet, les repreneurs n’ont pas forcément les moyens de leur ambition. Avec peu d’apport, ou pas suffisamment de garantie quand il s’agit d’un rachat de titres, le risque de se voir refuser le prêt par un établissement bancaire est important.
Le viager est donc une solution pour ne pas avoir recours au prêt bancaire. C’est le vendeur qui prend le risque. Mais entre la fermeture définitive et la vente en viager le choix est facile.
Des avantages et des inconvénients
La vente en viager est basée sur la coopération avec des avantages et des inconvénients pour chacune des parties.
Pour le cédant la vente en viager va lui permettre d’avoir un complément de revenus substantiels, souvent en complément d’une retraite peu élevée. De plus, les rentes viagères bénéficient d’une défiscalisation partielle du fait de leur caractère alimentaire.
Ce qui n’aurait pas été le cas faute d’acheteur, s’il avait dû simplement fermer son commerce.
Le principal risque de ce type de vente est celui lié au prix et au paiement du prix.
Il est prévu dans l’article 1977 du Code Civil « celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution. »
Cela a pour but de protéger le vendeur du risque de non-paiement des rentes. Pour cela une clause résolutoire doit être prévue de manière détaillée dans le contrat. En cas de non-paiement de la rente et/ou du bouquet le contrat peut être rompu. Le propriétaire récupère ainsi son bien. Vous pouvez également prévoir une clause de privilège du vendeur qui permet en cas de non-paiement d’invoquer ce privilège pour mettre le bien aux enchères et se faire payer sur le prix de vente.
Pour l’acheteur il peut se permettre d’acquérir un fonds de commerce (avec ou sans murs) sans avoir à verser la totalité du prix de vente au jour de l’acquisition. En prenant le risque de verser une rente très longtemps (ou pas), ce qui est le principe des contrats aléatoires.
Mettre en place un contrat de viager
La cession se fait dans le cadre d’un acte de cession classique, en fonction de ce qui est vendu : titres, fonds, murs. Le contrat de viager vient s’adosser à cet acte.
La vente en viager nécessite le respect d’un formalisme juridique. Comme pour une vente de titres de société ou une vente immobilière, il y a un avant contrat (promesse) et un acte définitif de vente
Le contrat de viager peut prévoir un éventuel bouquet, le montant des mensualités (rentes). Mais aussi un certain nombre de clauses permettant de sécuriser la vente. Ces clauses peuvent être la clause résolutoire ou la clause de privilège du vendeur, le rachat de la rente, a qui incombent les taxes, les indices d’indexation des rentes …
La liste des clauses possible est longue, ce qui est important c’est le respecter de l’équilibre du contrat afin que chaque partie y trouve son compte. Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel qui connait ce type de contrat un peu particulier.
Bon à savoir : Il faut savoir, que l’’article 1975 du code civil prévoit que si le crédirentier décède prématurément dans un délai de 20 jours à compter de la vente définitive, le contrat de vente en viager est annulable.
Adeline Desthuilliers pour chasseur de fonds