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Hôtel : quels sont les investissements de départ ?

Pour un hôtel, quels sont les investissements de départ ? Vous devrez lister, et valoriser l’ensemble des investissements envisagés, afin de pouvoir définir vos besoins financiers. Ces investissements seront différents qu’il s’agisse d’une création ou d’une reprise.

Investissements pour la création d’un hôtel

Une fois que vous aurez réalisé votre étude de marché, et confirmé que votre projet d’hôtel a sa place économique dans le secteur choisi (ville, région..), vous devrez chiffrer votre projet.

Acheter un terrain

Pour pouvoir construire un hôtel, il faut commencer par acquérir un terrain (le foncier), sachant que le prix du terrain est variable en fonction de sa localisation. Au prix du terrain, se rajoute les frais de notaires, de géomètres, agent immobilier, autres experts et les taxes.

Coût de la construction

Ensuite vient le coût de la construction qui comprend notamment:

  • Le gros œuvre.
  • Le second œuvre.
  • Les lots techniques.
  • Les honoraires des différents intervenants : l’architecte, bureau d’études, maîtrise d’ouvrage …

En terme financier,  les prix seront différents en fonction de la catégorie de l’hôtel,  la surface des chambres, les techniques et matériaux utilisés, les aménagements prévus. En moyenne, le coût de construction d’un hôtel en province, et hors foncier, est de 90 000 euros par chambre pour un hôtel trois étoiles et de 170 000 euros pour un hôtel 4 étoiles.

Le seuil de rentabilité en création d’hôtel en province  est de 30 chambres pour un hôtel restaurant et de 50 chambres pour un hôtel bureau.

Valider la cohérence du budget

La méthode du millième, vous permettra de savoir si votre budget est cohérent avec le marché. Par exemple si vous souhaitez construire un hôtel de 50 chambres, pour un taux de remplissage d’au moins 60%, et un prix de vente moyen (RMC) de 100 euros la chambre.

Cela représente : 50 chambres X 100 euros X 1 000 = 5 000 000 euros d’investissements, soit 100 000 euros la chambre.

 Coût de l’agencement et du matériel

Enfin il faut prendre en compte le coût de l’agencement et du matériel. Le budget sera différent en fonction de la catégorie de l’hôtel ; en effet le niveau d’exigence d’un 4 étoiles n’est pas le même qu’un 2 étoiles. L’investissement pour le mobilier est compris entre 4 000 euros pour un hôtel économique, et 28 000 euros pour un hôtel de plus haute gamme  (et même plus !).

Vous devrez également tenir compte du coût de construction des salles de séminaires, salle de sport, SPA …

SPA

Pour information, si vous souhaitez intégrer un Spa dans votre futur hôtel, l’investissement est de l’ordre de 1 800 à 2 500 € au m² auquel il faut rajouter 1 500 € au m² pour le  gros œuvre.

Le coût moyen des équipements varie en fonction du type d’aménagements que vous choisirez.

Par exemple une cabine hammam ou sauna de 6 à 8 places, il faut compter environ 9 000 euros ;  pour un bain à remous de 8 à 10 places environ 30 000 Euros ;  pour une  piscine de 120 m² avec plage environ 110 000 euros.

La présence d’un SPA améliore le taux d’occupation de 0,2 à 2 points en pourcentage.

 

Nos recommandations

  • Estimer le temps des travaux de manière large.
  • Souscrivez une assurance adaptée pour les travaux.
  • Être présent régulièrement sur le chantier afin de s’assurer de la qualité et de l’avancement des travaux.
  • Prévoir un risque de dépassement du coût des travaux.

 

Investissement pour la reprise d’un hôtel

Pour la reprise d’un hôtel en fonction que vous rachetiez le fonds de commerce ou le fonds et les murs, il faudra prévoir de financer pour :

Le fonds de commerce

Le fonds de commerce directement :

  • Le prix du fonds de commerce.
  • Droits d’enregistrement.
  • Les honoraires des intermédiaires : avocats, agent immobilier, expert-comptable…
  • Éventuellement les frais liés à la création d’une société.

Les murs

  • Les murs directement :
  • Le prix des murs.
  • Les frais de notaire.
  • Les honoraires des intermédiaires : avocats, agent immobilier, …
  • Éventuellement les frais liés à la création d’une société.

 

Les titres

Les titres d’une société détenant les murs (SCI, SARL, SAS …) ou d’une société détenant le fonds

  • Le prix des titres de la société détenant les murs.
  • Le remboursement des comptes courants des anciens associés.
  • Droits d’enregistrement en fonction du type de société achetée.
  • Les honoraires des intermédiaires : avocats, agent immobilier.

Il faut savoir que si vous achetez les titres d’une société ,vous devrez préalablement faire le calcul de la valeur des titres de la société en tenant compte du prix du fonds de commerce qui aura été fixé. Ainsi si la société a des réserves importantes, et qu’il n’est pas envisagé de distribution aux associés avant la cession, vous devrez financer un montant plus important. A l’inverse si la société a un passif important cela fera diminuer le prix des titres, mais attention la société devra  payer ses dettes, et pour cela il faudra qu’elle ait la trésorerie nécessaire, et vous devrez pouvoir le financer ;

Vous devrez prendre en compte également l’éventuelle augmentation de la valeur des titres entre le dernier bilan connu ayant servi à rédiger le compromis de vente, et la situation au jour de la transmission de l’hôtel.

Les travaux, matériels et autres

Si vous souhaitez faire des travaux, ou des investissements plus ou moins importants, faites faire des devis afin de connaître le montant à investir, et afin de fournir des éléments chiffrés lors de la demande de prêt.

A titre indicatif le changement du mobilier doit être réalisé régulièrement environ tous les 10 ans, la rénovation des chambres doit être faite tous les 6 ou 7 ans. Et si vous êtes propriétaire de votre linge, le stock de linge doit être renouvelé tous les 3 ou 4 ans.

 

Nos recommandations

  • Faire appel à un architecte ayant une bonne connaissance de l’hôtellerie.
  • Entourez-vous d’experts reconnus de la profession.

Attention si vous êtes soumis à la TVA, vous devrez faire vigilant sur le fait que vous allez devoir la financer

 

A.D. pour Chasseur de Fonds

 

 Vous souhaitez avoir les coordonnées d’un expert-comptable, architecte,  ou  un autre fournisseur … spécialiste de l’hôtellerie  contactez nous

Commentaires (3)
  • Bergan

    Prévoir en amont le budget du linge et de la literie, car n’oublions pas que les clients viennent à l’hôtel…pour dormir !! et plus le niveau de gamme est élevé plus le linge doit être de qualité, y compris les oreillers, les couettes et les peignoirs !

    • Maud GUETTIER

      Bonsoir,
      Merci pour votre remarque. En effet il ne faut pas négliger le linge avec le choix de l’achat ou de la location à prendre en considération dans le budget de départ et également la literie, très importante dans l’hôtellerie. Nous allons d’ailleurs publier dans les prochaines semaines des articles sur ces points.

    • Adeline Desthuilliers

      Je suis tout à fait d’accord avec vous, nous publierons prochainement un article sur le sujet …

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